では、具体的な方法についてご説明します。
不動産会社に連絡して中古1R投資の魅力の説明を受ける
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複数の会社の話を聞いて一番良さそうなところを選ぶ
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その会社が提案してくれる物件の中から一番良さそうなものを選ぶ
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実際に購入するか悩む。わからないところは納得できるまで営業の方に質問する
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必要なら家族の了解を取ったり現地を見に行ったりする
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購入すると営業の方に伝える
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銀行の審査
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契約
上記の通り至ってシンプルです。
銀行回りをしたりネットで物件を検索したり資格を取ったりする必要はありません。
最初の不動産会社の選び方は「ワンルームマンション投資」など適当なワードで検索して出てくるところで構いませんが、商談すると広告料として数万円相当のポイントがもらえるところがいくつかありますので、ポイントサイト経由で面談を申し込むのがベストです。
そのポイントサイトもどこでも構いませんが、モッピー・ちょびリッチ・ポイントインカム・ハピタス辺りが無難です。ポイントサイトの使い方は別の記事でご紹介します。
私の場合、最初にお話を聞いたのはGAテクノロジーズでした。さすがこの業界でトップを走っているであろう企業だけあって、営業さんが非常に説明上手で、そのすべての説明にデータの裏付けや根拠がありました。そして、実際に物件を購入しなかったにもかかわらずしっかり55000ポイント（55000円相当）をいただけました。
最終的にはもっと条件の良い別の不動産会社から購入することになったのですが、GAさんに教えていただいた情報は現在に至るまで非常に役立っています。
購入するかどうかの判断をする上でのポイントはいろいろありますが、一番簡単かつ漏れがないのは、シミュレーション表を作成してもらって各数値の根拠を1つずつ確認していくことです。
以下のような表を100歳くらいまで作成してもらって、「他コストとは何か」「収入に波があるのはなぜか」「なぜ想定売却価格はこの割合で減っていくと考えたのか」などを営業の方に質問していきます。
一番のリスクは空室リスクです。入居者さんが退去した後に次の入居者さんがいつ決まるかということです。
これを過去のデータから確認するのは非常に難しいと思いますが、東京23区で駅から徒歩5分以内であれば、1-1.5ヵ月あれば簡単に埋まると考えています。特に2-3月の繁忙期であれば前の入居者さんが住んでいる時に内見せずに契約する人もたくさんいて、その場合はリフォームにかける2週間くらいしか空きは発生しないことになります。
実際、最近空室になった私のマンションの1つも半月くらいで次の入居者さんが決まりましたし、以前私自身が賃貸の不動産会社の営業マンとして2年間勤務していたときも、駅近1Rはそのくらいの期間ですぐ次が決まっていた印象です。
